Ольга Курильчик,
Агентство недвижимости Pirmas.
Эксперт с 20-летним опытом на рынке Минска и пригорода.
*Специализация: вторичный рынок Минска, новостройки, загородная недвижимость.
Рынок недвижимости Минска в середине 2025 года представляет собой сложную, многослойную картину. Внешне мы наблюдаем значительный рост ценовых индикаторов – индекс вторичного рынка достиг отметки 1899 USD/м², демонстрируя прирост в 18.4% за год. Однако за этими цифрами скрывается более глубокая динамика: количество заключенных сделок заметно сократилось, опустившись в апреле до уровня примерно 1300 против 2000 годом ранее. Давайте вместе разберемся в причинах и возможных путях развития ситуации.
Ключевые факторы формирующие текущий ландшафт:
- Валютный фактор и его влияние на стоимость. Иллюзия роста на фоне привязки к доллару.
Цены на квартиры в рублях почти не изменились. Но из-за снижения курса доллара они в пересчёте на доллары выглядят как будто резко выросли.
Например, с декабря 2024 по май 2025 доллар подешевел с 3,43 до 2,99 бел. руб. — это дало эффект “подорожания” в валюте.
На самом деле рублёвые цены росли умеренно, доходы населения тоже. Так что резкий рост — это иллюзия, связанная с курсом, а не с реальным рынком.
- Структурный дисбаланс предложения. На рынке отмечается дефицит качественных, готовых к проживанию объектов. Значительную долю предложения составляют квартиры, требующие серьезных вложений в ремонт. При этом объем предложения квартир с качественной отделкой или в новостройках с ремонтом сократился только за последнюю неделю на 6%, усиливая дисбаланс.
- Явная сегментация спроса и цен. Наблюдается растущий разрыв в динамике цен между разными сегментами. Квартиры в новостройках с современной отделкой демонстрируют устойчивый рост стоимости – до 20% в годовом исчислении. В то же время объекты в домах старого фонда, даже при снижении цены на 5–10%, теряют в ликвидности.
Практический пример: В моей практике был случай с продажей трехкомнатной квартиры в Центральном районе. Изначальная цена в 170 000 USD не находила отклика в течение 4 месяцев. Корректировка стоимости до 165 000 USD привела к успешной сделке в течение недели. Этот пример иллюстрирует важность реалистичной оценки текущей конъюнктуры со стороны продавца.
Доступность финансирования как сдерживающий фактор:
Повышение ставки рефинансирования до 9.75% в июне 2025 года закономерно повлияло на условия банковского жилищного кредитования:
- Средний размер кредита на приобретение жилья вырос до 131 000 BYN (для сравнения: в 2024 году – 113 000 BYN).
- Нагрузка на семейный бюджет существенна: ежемесячные платежи по кредиту могут составлять 45–60% от среднемесячного дохода семьи (ориентировочно 1071 USD).
- Согласно опросам и данным агентств, до 40% потенциальных покупателей отложили свои планы по приобретению жилья именно из-за сложностей с доступностью и стоимостью кредитных ресурсов.
Альтернативные пути приобретения жилья:
- Рассрочка от застройщиков. Во многих новостройках действуют программы рассрочки, условия которых по ставкам часто на 3–5% выгоднее стандартных банковских предложений.
- Государственные программы поддержки. Особенно актуальны для семей с детьми, реализуются в ряде новых жилых комплексов, таких как в ЖК “Доступное жилье” и др.
Прогнозные сценарии на II полугодие 2025 года:
Основываясь на текущих трендах и макроэкономических ожиданиях, можно выделить три вероятных сценария:
- Оптимистичный (Вероятность ~20%): Стабилизация курса USD в пределах 3.35–3.38 BYN, некоторое смягчение условий кредитования. Рост цен продолжится, но умеренными темпами – в районе 3–5%.
- Базовый (Вероятность ~50%): Сохранение текущих тенденций. Возможна умеренная коррекция цен на уровне до 8% на фоне дальнейшего сокращения числа сделок (до ~1200 в месяц).
- Консервативный (Вероятность ~30%): Ослабление BYN (курс USD выше 5 BYN), ужесточение и удорожание кредитования (эффективные ставки выше 18%). Существенное падение спроса (до 25%) и более заметная коррекция цен на вторичном рынке – до 15%.
Стратегические рекомендации для участников рынка:
- Для Продавцов:
- Время – критический фактор. Учитывая прогнозируемое изменение конъюнктуры во втором полугодии, оптимальным представляется реализация объекта до сентября.
- Инвестиции в презентабельность объекта окупаются. Квартиры, не требующие вложений и готовые к заселению, продаются в среднем на 30% быстрее. В моей практике грамотно выполненный ремонт или предпродажная подготовка неоднократно приносили продавцам возврат вложений с двукратной маржой.
- Для Покупателей:
- Ищите возможности в срочности. Ситуации, требующие от продавца быстрого закрытия сделки, могут открыть возможность приобретения объекта со скидкой в 10–15%, особенно в сегменте 3-4-комнатных квартир.
- Юридическая экспертиза обязательна. Около 20% сделок на первичном рынке сталкиваются с осложнениями из-за финансовых споров застройщиков с кредитными организациями. Тщательная проверка юридической чистоты сделки – неотъемлемый этап.
- Для Инвесторов:
- Арендный рынок демонстрирует устойчивость. Спрос на качественное арендное жилье вырос на 11% с мая, обеспечивая доходность на уровне 7–9% годовых.
- Перспективы точечной локации. Районы вблизи строящейся станции метро «Юбилейная площадь» (планируемое открытие в 2026 году) уже показывают стабильный рост стоимости предложения – около 5% ежеквартально.
Заключение: Знание и Профессионализм как основа успеха
Текущий этап развития минского рынка недвижимости требует от всех участников глубокого понимания процессов, взвешенности решений и, безусловно, профессионализма на всех этапах сделки. Скорость прохождения сделок через агентства (в среднем 28 дней) и безупречная юридическая чистота становятся ключевыми конкурентными преимуществами. Гибкость в подходах – будь то схемы обмена с доплатой или программы trade-in – также расширяет возможности.
Если вы, как собственник, рассматриваете возможность продажи квартиры или дома в Минске или его пригороде и стремитесь к максимально выгодному и безопасному результату, или если вы в поиске идеального варианта для покупки в столичном регионе – обращайтесь:
11.07.2025 с 12.00 до 16.00 по адресу: Я.Коласа, 23/1, Ольга Курильчик, эксперт агентства недвижимости Pirmas, проведёт бесплатную встречу. Регистрация обязательна.
Хотите выгодно продать или купить квартиру в Минске?
Узнайте секреты успешных сделок и получите персональные рекомендации.
Регистрируйтесь на встречу по ссылке прямо сейчас! https://forms.gle/sKDdSWN8xb3KymZw7
Или звоните по телефону : +375 44 720 12 97
Мой 20-летний опыт работы на рынке недвижимости Минска и пригорода, глубокое знание его специфики и отлаженные профессиональные механизмы – к вашим услугам.
Буду рада стать вашим надежным проводником и экспертом в решении жилищных задач.
P.S. История долгосрочных инвестиций: В 2009 году приобретена студия за 30 000 USD. На сегодняшний день ее рыночная стоимость оценивается в 60 000 USD. Этот пример – напоминание о том, что рынок недвижимости цикличен, а ключ к успеху – в понимании его закономерностей и принятии стратегически верных решений в нужный момент. Давайте вместе найдем вашу оптимальную точку входа или выхода.